◇How It Is Now

마스턴프리미어리츠 주가가 1000원대로 떨어졌습니다. 지난달 28일 처음으로 종가 1999원을 기록했는데요. 전날인 이달 4일 중에는 52주 최저가인 1784원까지 가격이 내려갔습니다. 같은 날 종가는 1800원을 기록하면서 장을 마쳤습니다. 2000원선 회복이 어려운 모양새입니다.

마스턴프리미어리츠는 대다수 리츠들과 비슷하게 공모가 5000원에 상장했습니다. 현재는 공모가 대비 가격이 60% 이상 떨어졌다는 의미인데요. 1000원대 주가는 같은 5000원에 상장한 리츠들 중에서 최저가이면서 동시에 처음 기록하는 가격이기도 합니다.

마스턴프리미어리츠의 주가는 상장 후 계속 하향세를 탔습니다. 2020년 2월 설립된 뒤 2022년 5월 중 상장했는데요. 상장 직후였던 같은 해 6월 3일 최고가 6130원을 기록한 이후로 6000원대 주가를 회복한 적이 없습니다.

글로벌 자산을 주로 담고 있어 펀더멘털에 대한 우려가 컸습니다. 마스턴프리미어리츠는 자(子)리츠인 마스턴글로벌리츠를 통해 프랑스 소재 노르망디 물류센터와 남프랑스 물류센터를 편입했습니다. 코크렙52호리츠로 인천 항동 물류센터, 마스턴유럽9호펀드로 프랑스 크리스탈파크 오피스에 지분 투자한 상태입니다.


◇Industry & Event

투자자들의 걱정이 기우는 아니었습니다. 실제 마스턴프리미어리츠의 프랑스 크리스탈파크 오피스에서 문제가 발생하기 시작했는데요. 문제는 기준금리 인상으로 인한 자산가치가 하락과 이로 인한 담보대출비율(LTV)이 상승에서 비롯됐습니다. 현지 대출기관과의 계약에 따라 임대료 분배금을 펀드에서 유보한 뒤 이를 대출금 상환에 투입하게 됐습니다.

마스턴프리미어리츠의 배당컷이 불가피해졌다는 의미입니다. 최근 1조원 리파이낸싱을 진행 중인 제이알글로벌리츠는 추후 이자비용 상승으로 인해 배당금이 하락할 예정입니다. 하지만 임대료 수취에 문제는 없는데요. 반면 마스턴프리미어리츠는 투자자에게 나눠줘야 할 임대료를 대출원금 회수에 쓰고 있는 상황입니다.

크리스탈파크 오피스의 매각도 검토했지만 무산됐습니다. 만약 시장에서 자산이 매각됐다면 배당컷이 지속되지 않을 수 있었는데요. 다만 조기 매각으로는 적정 가격을 받을 수 없다고 보고 향후 2~3년간 최적의 매각 타이밍을 모니터링하기로 결정했습니다.

마스턴프리미어리츠는 반기 배당 리츠로 매년 3월 말과 9월 말을 결산 기준일로 하고 있습니다. 배당컷은 7기(23년4월~9월) 이후로 시작됐는데요. 7기 주당배당금은 153원이었지만 8기(23년10월~24년3월)는 86원으로 40% 이상 떨어졌습니다.

크리스탈파크 오피스에서 임대료를 받지 못하는 만큼 매각 전까지 현 수준의 배당금이 유지될 것으로 보입니다. 마스턴프리미어리츠는 연간 기준으로 2025년에는 167원을, 2026년에는 176원을, 2027년에는 158원을 지급할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.


◇Market View

더 큰 문제는 유상증자입니다. 마스턴프리미어리츠의 주가가 계속 부진하긴 했지만 1000원대로 내려오게 된 가장 결정적인 이유는 유상증자 공시였는데요. 업계에선 마스턴프리미어리츠의 유상증자 결정을 비판적으로 보고 있습니다. 신규자산 편입이 아닌 채무상환 목적인 탓입니다.

마스턴프리미어리츠는 지난달 29일 유상증자결정 공시를 올렸습니다. 주주우선공모증자 방식을 통해 총 120억원을 모집할 예정입니다. 자금조달의 목적은 타법인증권취득자금으로 기재돼 있지만 해외 자산 대출금 상환을 위해 필요한 돈에 해당합니다.

이번엔 프랑스 소재 아마존 물류센터 LTV가 발목을 잡고 있는 상황입니다. LTV를 맞추기 위해 또 대출금을 일부 상환해야 하는데요. 여기에 크리스탈파크 오피스 환헤지 롤오버 자금을 더해 총 110억원의 자금이 필요하다는 설명입니다.

◇Keyman &Comments

마스턴프리미어리츠는 최근 주가하락에 위기감을 느끼고 지난달 28일 주주서한을 올렸습니다. 지난 1~2년간 해외 자산에서 발생해 온 문제와 올해 미진했던 IR과 PR 활동에 대한 주주들의 비판을 받아들이고 있으며 앞으로 투자원금 회수와 배당 회복에 최선을 다하겠다는 뜻을 밝혔습니다.

마스턴프리미어리츠는 주주서한에서 "크리스탈파크 오피스의 경우 배당을 줄여 유보한 자금으로 대출 원금을 상당 부분 상환할 예정이기 때문에 3년 내 자산을 매각할 경우 원금 회수가 충분히 가능할 것으로 보고 있다"고 전했습니다. 또 "아마존 물류센터의 경우엔 우량 임차인이 장기 임대차 계약을 체결하고 있어 안정성이 높다"며 "프랑스 국채 금리가 하락할 경우 시장이 빠르게 회복될 수 있을 것으로 기대하고 있다"고 설명했습니다.

또 운용 책임자는 더벨과의 통화에서 향후 주가에 대한 전망을 밝혔습니다. 그는 "배당컷으로 인해 주가가 부진한 것은 맞지만 유상증자 추진이 맞물리면서 하락폭이 더 커진 것으로 보인다"며 "유상증자가 마무리되면 2000원대 중반의 주가를 회복할 수 있을 것"이라고 말했습니다. 또 "최근 크리스탈파크 오피스 리파이낸싱도 마무리 지은 만큼 추가적인 운용상 이슈는 없을 것"이라면서 "밸류에이션 대비 주가가 더 많이 빠져 있는 상황이라 앞으로는 자산가치(NAV) 상승 현황을 꾸준히 모니터링하고 IR을 통해 해당 내용을 투자자들에게 적극적으로 알리겠다"고 밝혔습니다.