하나증권빌딩 매각 가시화, 코람코더원리츠 주가 '쑥'
페블스톤자산운용 우선협상대상자 선정…특별배당 기대감
편집자주
10월은 주식에 투자하기 유난히 위험한 달이죠. 그밖에도 7월, 1월, 9월, 4월, 11월, 5월, 3월, 6월, 12월, 8월, 그리고 2월이 있겠군요." 마크 트웨인의 저서 '푸든헤드 윌슨(Puddnhead Wilson)'에 이런 농담이 나온다. 여기에는 예측하기 어렵고 변덕스러우며 때론 의심쩍은 법칙에 따라 움직이는 주가의 특성이 그대로 담겨있다. 상승 또는 하락. 단편적으로만 바라보면 주식시장은 50%의 비교적 단순한 확률게임이다. 하지만 주가는 기업의 호재와 악재, 재무적 사정, 지배구조, 거시경제, 시장의 수급이 모두 반영된 데이터의 총합체다. 주식의 흐름에 담긴 배경, 그 암호를 더벨이 풀어본다.
◇How It Is Now
올 들어 코람코더원리츠의 주가 상승세가 심상치 않습니다. 작년 3월 말 4000원 수준이었던 주가가 12일 종가 기준 9810원까지 올랐습니다. 전일 종가(9030원)과 비교해도 약 8% 오른 수준입니다.
코람코더원리츠의 주가는 2024년 하반기부터 하락세였습니다. 작년 8월 30일 종가는 5160원이었습니다. 그러나 지난해 9월 들어 주가가 하락하더니 5000원 아래로 떨어졌습니다. 다만 내림세였던 주가는 2025년 들어 반등했고 지난해 8월 말 5780원, 10월 말 7090원 장중 최고가를 찍어내며 연일 고공행진 중입니다.
◇Industry & Event
2022년 3월 중 코스피에 상장한 코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩을 유일한 기초 자산으로 하는 리츠입니다. 하나증권빌딩 주요 임차인은 해당 자산을 본사로 사용 중인 하나증권(56.1%)입니다. 이어 한국3M, 인텔코리아 등 기업도 입주해 있습니다. 현재 하나증권과는 2030년 12월까지, 한국3M과는 2028년 4월까지 각각 장기 임대차 계약을 체결해둔 상태입니다.
하나증권빌딩은 서울 영등포구 의사당대로 82번지에 있는 프라임 오피스 빌딩입니다. 대지면적 7550㎡에 연면적 6만9826㎡, 지하 5층~지상 23층 규모로 건축됐습니다. 1994년 준공됐으며 2011년 리모델링도 롼료했습니다. 지하철 5·9호선 여의도역과 인접한 데다 다수의 버스 노선이 지나 교통 접근성도 우수한 편입니다.
개발 호재도 있습니다. 2024년 서울시는 '여의도 금융중심 지구단위계획'을 발표했습니다. 구역 내 신규 건물을 개발할 경우 용적률을 기존 800%에서 1200% 이상으로 완화하고 높이 규제도 아예 폐지한다는 게 골자입니다. 하나증권빌딩의 용적률은 약 580%인 것을 고려하면, 개발 시 용적률이 지금의 2배 이상 뛸 수 있다는 의미입니다.
하지만 시장의 이목을 가장 끄는 이슈는 하나증권 빌딩 매각입니다. 지난 12일 하나증권빌딩 매각 예비 우선협상대상자로 페블스톤자산운용이 선정되며 자산 매각과 차익 배당에 대한 기대감이 한층 고조되고 있다는 분석입니다.
지난해 12월 하나증권은 여의도 하나증권 빌딩에 대한 매수선택권을 행사했습니다. 당초 코람코더원리츠와 하나증권은 최초 임대차 계약을 체결하면서 코람코더원리츠는 하나증권에 우선매수청구권과 매수선택권을 동시에 부여했습니다. 코람코더원리츠가 자산을 매각하고자 할 때 하나증권이 우선매수청구권을 행사할 수 있다는 의미입니다.
하나증권이 매수청구권을 행사하기로 결정함에 따라 코람코더원리츠는 공개 입찰을 진행하게 됐습니다. 지난 2월 시작한 예비 우선협상대상자를 선정하는 입찰에는 △코람코자산운용 △페블스톤자산운용 △삼성SRA자산운용 △KB자산운용 등 4개사 참여했다고 알려졌습니다.
◇Market View
하나증권의 매수선택권 행사가액은 페블스톤자산운용이 제시한 매매가액과 감정평가액 2개의 산술평균액 중 더 큰 금액으로 결정될 예정입니다. 이후 자산을 최종 매입할지 하나증권에 결정권을 넘기는 구조로 거래가 진행될 예정입니다.
하나증권이 최종적으로 매수선택권을 행사하지 않는다면 코람코더원리츠는 페블스톤자산운용과 거래를 이어나가게 됩니다. 하나증권이 매수 의향을 통지한다면 통지일로부터 2개월 이내에 매매거래가 종결됩니다.
중요한건 얼마에 거래가 이뤄지냐입니다. 매각가에 따라 투자자 특별배당이 달라지기 때문입니다. 지난해 9월 감정평가액 기준 하나증권빌딩 연면적 3.3㎡ 당가는 3380만원 수준입니다. 하나증권빌딩의 감정평가액은 7136억원입니다.
업계에서는 3.3㎡ 당 3200만원에서 3500만원 수준에서 거래가 이루어질 것이라고 예상하고 있습니다. 코람코더원리츠는 4040만주가 상장되어 있습니다. 이를 고려했을 때 자산매각이 성사된다면 투자자가 받을 수 있는 특별배당은 8600원에서 1만10원 수준이 될 것이라 볼 수 있습니다. 평균 9400원 수준입니다.
◇Keyman & Comment
코람코더원리츠를 운용하는 코람코자산신탁 관계자는 “여의도 하나증권 빌딩 공실률은 1.15% 수준으로 공실률이 낮고 용적률 여유도 있어 여의도 권역에 빌딩을 보유하고 싶어하는 원매자들이 입찰에 다수 참여했었다”고 밝혔습니다.
이어 “우선협상대상자 선정은 모든 이해관계자 입회하에 투명하게 선정했고, 이후 절차도 공정하게 진행해 투자자들에게 최적의 결과를 제공할 계획”이라고 덧붙였습니다.
올 들어 코람코더원리츠의 주가 상승세가 심상치 않습니다. 작년 3월 말 4000원 수준이었던 주가가 12일 종가 기준 9810원까지 올랐습니다. 전일 종가(9030원)과 비교해도 약 8% 오른 수준입니다.
코람코더원리츠의 주가는 2024년 하반기부터 하락세였습니다. 작년 8월 30일 종가는 5160원이었습니다. 그러나 지난해 9월 들어 주가가 하락하더니 5000원 아래로 떨어졌습니다. 다만 내림세였던 주가는 2025년 들어 반등했고 지난해 8월 말 5780원, 10월 말 7090원 장중 최고가를 찍어내며 연일 고공행진 중입니다.
◇Industry & Event
2022년 3월 중 코스피에 상장한 코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩을 유일한 기초 자산으로 하는 리츠입니다. 하나증권빌딩 주요 임차인은 해당 자산을 본사로 사용 중인 하나증권(56.1%)입니다. 이어 한국3M, 인텔코리아 등 기업도 입주해 있습니다. 현재 하나증권과는 2030년 12월까지, 한국3M과는 2028년 4월까지 각각 장기 임대차 계약을 체결해둔 상태입니다.
하나증권빌딩은 서울 영등포구 의사당대로 82번지에 있는 프라임 오피스 빌딩입니다. 대지면적 7550㎡에 연면적 6만9826㎡, 지하 5층~지상 23층 규모로 건축됐습니다. 1994년 준공됐으며 2011년 리모델링도 롼료했습니다. 지하철 5·9호선 여의도역과 인접한 데다 다수의 버스 노선이 지나 교통 접근성도 우수한 편입니다.
개발 호재도 있습니다. 2024년 서울시는 '여의도 금융중심 지구단위계획'을 발표했습니다. 구역 내 신규 건물을 개발할 경우 용적률을 기존 800%에서 1200% 이상으로 완화하고 높이 규제도 아예 폐지한다는 게 골자입니다. 하나증권빌딩의 용적률은 약 580%인 것을 고려하면, 개발 시 용적률이 지금의 2배 이상 뛸 수 있다는 의미입니다.
하지만 시장의 이목을 가장 끄는 이슈는 하나증권 빌딩 매각입니다. 지난 12일 하나증권빌딩 매각 예비 우선협상대상자로 페블스톤자산운용이 선정되며 자산 매각과 차익 배당에 대한 기대감이 한층 고조되고 있다는 분석입니다.
지난해 12월 하나증권은 여의도 하나증권 빌딩에 대한 매수선택권을 행사했습니다. 당초 코람코더원리츠와 하나증권은 최초 임대차 계약을 체결하면서 코람코더원리츠는 하나증권에 우선매수청구권과 매수선택권을 동시에 부여했습니다. 코람코더원리츠가 자산을 매각하고자 할 때 하나증권이 우선매수청구권을 행사할 수 있다는 의미입니다.
하나증권이 매수청구권을 행사하기로 결정함에 따라 코람코더원리츠는 공개 입찰을 진행하게 됐습니다. 지난 2월 시작한 예비 우선협상대상자를 선정하는 입찰에는 △코람코자산운용 △페블스톤자산운용 △삼성SRA자산운용 △KB자산운용 등 4개사 참여했다고 알려졌습니다.
◇Market View
하나증권의 매수선택권 행사가액은 페블스톤자산운용이 제시한 매매가액과 감정평가액 2개의 산술평균액 중 더 큰 금액으로 결정될 예정입니다. 이후 자산을 최종 매입할지 하나증권에 결정권을 넘기는 구조로 거래가 진행될 예정입니다.
하나증권이 최종적으로 매수선택권을 행사하지 않는다면 코람코더원리츠는 페블스톤자산운용과 거래를 이어나가게 됩니다. 하나증권이 매수 의향을 통지한다면 통지일로부터 2개월 이내에 매매거래가 종결됩니다.
중요한건 얼마에 거래가 이뤄지냐입니다. 매각가에 따라 투자자 특별배당이 달라지기 때문입니다. 지난해 9월 감정평가액 기준 하나증권빌딩 연면적 3.3㎡ 당가는 3380만원 수준입니다. 하나증권빌딩의 감정평가액은 7136억원입니다.
업계에서는 3.3㎡ 당 3200만원에서 3500만원 수준에서 거래가 이루어질 것이라고 예상하고 있습니다. 코람코더원리츠는 4040만주가 상장되어 있습니다. 이를 고려했을 때 자산매각이 성사된다면 투자자가 받을 수 있는 특별배당은 8600원에서 1만10원 수준이 될 것이라 볼 수 있습니다. 평균 9400원 수준입니다.
◇Keyman & Comment
코람코더원리츠를 운용하는 코람코자산신탁 관계자는 “여의도 하나증권 빌딩 공실률은 1.15% 수준으로 공실률이 낮고 용적률 여유도 있어 여의도 권역에 빌딩을 보유하고 싶어하는 원매자들이 입찰에 다수 참여했었다”고 밝혔습니다.
이어 “우선협상대상자 선정은 모든 이해관계자 입회하에 투명하게 선정했고, 이후 절차도 공정하게 진행해 투자자들에게 최적의 결과를 제공할 계획”이라고 덧붙였습니다.
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