◇How It Is Now

디앤디플랫폼리츠 주가가 상승세를 탔습니다. 지난달 28일 종가를 기준으로 3200원을 돌파했는데요. 지난해 마지막 거래일 주가가 2945원을 기록한 것과 비교하면 올해 들어서만 9.7%가량 가격이 올랐습니다.

주가가 유상증자 추진 전 수준으로 회복해 나가는 모양새입니다. 디앤디플랫폼리츠는 지난해 10월 10일 이사회 결의를 통해 유상증자를 결정했는데요. 이날 종가는 3405원이었지만 이후 주가가 계속 떨어졌습니다. 11월 중에는 52주 최저가 2620원까지 하락했습니다.

유상증자에 참여한 구주주들도 한시름 놓았습니다. 발행가액보단 주가가 훨씬 오른 상태이기 때문인데요. 디앤디플랫폼리츠는 2725원에 2400만주를 발행하면서 654억원을 조달했습니다. 지난 28일 종가 3230원은 최종 주당 발행가액보다 18% 이상 뛴 수치입니다.

디앤디플랫폼리츠는 디앤디인베스트먼트가 2021년 8월 상장한 리츠입니다. 지난해 말 기준으로 운용자산(AUM) 규모는 1조453억원입니다. 오피스 2개와 물류센터 3개 등 5개 자산을 포트폴리오에 담고 있습니다.


◇Industry & Event

국내 리츠는 금리 변동에 특히 민감합니다. 금리가 상승하면 리츠 주가가 떨어지고 금리가 하락하면 리츠 주가가 오르는데요. 배당주로서 금리가 낮을 때 투자 매력이 높아지는 것도 있지만 차입 금리 인하에 대한 기대감도 주가에 반영되는 모습입니다.

한국은행은 지난 25일 기준금리를 0.25%포인트 떨어뜨리며 연 3.00%에서 2.75%로 조정했는데요. 연초부터 지속된 추가 기준금리 인하에 대한 기대감으로 대부분 상장리츠 주가 상승세를 탄 상태입니다. 시가총액 1위인 SK리츠는 지난해 12월 말에는 주가가 4500원 안팎에서 머물렀지만 최근엔 5100원을 돌파했습니다. 신한알파리츠도 지난해 말 유상증자를 진행해 주가가 5200원대까지 떨어졌지만 다시 6000원대 가격을 회복했습니다.

이 중에서도 디앤디플랫폼리츠는 올해 들어 주가 상승폭이 가장 큰 상장리츠 중 하나로 꼽힙니다. 앞서 언급한 것처럼 10% 가까이 주가가 올랐는데요. 기준금리 인하 호재가 있기도 하지만 지난해 말 편입한 명동N빌딩에 대한 시장의 평가가 우호적인 것으로 보입니다.

디앤디플랫폼리츠는 명동N빌딩을 인수한 디디아이명동엔리츠의 우선주에만 투자했는데요. 우선주는 보통주보다 배당률이 높다는 특징을 갖고 있습니다. 명동N빌딩 우선주 배당수익률이 6.8%에 달합니다. 이례적으로 매각차익 역시 70%를 우선주가 배당받기로 구조를 짰는데요. 덕분에 매각차익 포함한 내부수익률은 12.3%로 추정됩니다.

◇Market View

디앤디플랫폼리츠는 오는 3월 만기를 앞둔 전자단기사채 70억원을 차환하기 위해 얼마 전 신용평가사로부터 A-의 등급을 받았는데요. 한국기업평가와 한국신용평가는 모두 디앤디플랫폼리츠의 보유자산 가치에 대해 높이 평가했습니다.

한국신용평가는 "포트폴리오 자산은 규모, 입지, 지역 내 경쟁력 등을 고려했을 때 질이 우수한 수준"이라며 "SK디앤디 등 계열사 자산 편입을 통해 사업 규모를 확대할 것으로 기대된다"고 설명했습니다. 한국기업평가 역시 "현금흐름 안정성 및 포트폴리오 질은 우수한 편"이라고 평가했습니다.

공실 관리 필요성에 대한 언급도 있었습니다. 한국기업평가는 "'세미콜론 문래'의 경우 공실률이 2023년 12월 말 8.3%에서 지난해 12월 말 12.7%로 상승했다"고 짚었는데요. 단 추가적으로 공실률이 상승할 가능성은 낮아 보입니다. 한국신용평가는 "최근 신규 임대차 계약 논의가 진행 중이기 때문에 앞으로 공실률 추이를 살펴봐야 한다"고 언급했습니다.


◇Keyman &Comments

디앤디플랫폼리츠는 올해 활발한 포트폴리오 리밸런싱을 예고했습니다. 먼저 포트폴리오 자산 중 하나인 일본 소재 아마존 물류센터 매각이 진행되고 있습니다. 아직 매수자는 나타나지 않은 상태입니다. 세미콜론 문래도 일부 매각을 검토 중에 있습니다.

신규 자산으로는 '수송스퀘어' 투자가 유력합니다. 디앤디인베스트먼트가 수송스퀘어리츠로 편입한 자산인데요. 디앤디플랫폼리츠가 세미콜론 문래의 일부 매각 원본을 투입해 수익증권에 투자한다는 가계획을 세웠습니다.

디앤디인베스트먼트 관계자는 "지난해에는 명동N빌딩을 우선적으로 편입해서 수송스퀘어 투자가 어려웠지만 올해 다시 검토하고 있다"고 말했습니다. 이어 "수송스퀘어는 유상증자 없이 편입하는 방안을 고민하고 있어 향후 주주가치 제고에도 도움이 될 것으로 보인다"고 덧붙였습니다.