한화갤러리아는 지난 24일 한양학원 등과 부동산 매입 관련 MOU를 체결했다. 대상은 서울시 중구 서소문로에 위치한 순화빌딩과 5필지 토지다. 전체 매입 금액만 2135억원으로 한화갤러리아의 지난해 말 자산총액의 10% 이상에 육박하는 대규모 거래다.

부동산 및 관련 업계는 한화갤러리아가 순화빌딩을 주로 업무용 공간으로 쓸 것으로 내다보고 있다. 순화빌딩은 1988년 5월 준공된 40여년차 오피스건물로 지상 17층, 지하2층 구조로 한화호텔앤드리조트의 더 플라자 호텔과도 가깝다. 지하철 1, 2호선인 시청역과 인접했고 5호선인 서대문역과도 가까운 위치라 대중교통, 도보 접근성이 좋다는 평가다.


한화는 현재 김동선 부사장을 중심으로 한화갤러리아, 한화호텔앤드리조트 등을 산하에 둔 신설지주사 '한화머시너리앤서비스홀딩스' 설립을 추진 중이다. '한화머시너리앤서비스홀딩스'가 설립되면 산하 계열사 주요 부서 등을 순차적으로 순화빌딩으로 결집시킬 가능성이 높은 상태다.

서울 소재 부동산 법인 관계자는 "순화빌딩은 구조 하자 등은 없으나 연식상 인근 다른 대형 건물 대비 상대적으로 임대료가 낮고 주차장 높이도 낮아 현재로선 투자부동산으로서의 가치보다는 실사용에 더 적합한 곳"이라며 "다만 건물 규모가 제법 크고 도보 접근성도 좋은 만큼 일부 층에 대한 임차 수요는 당분간 지속될 것"이라고 설명했다.

한화갤러리아가 리모델링 등을 거쳐 순화빌딩을 자사와 지주사, 관련 계열사의 주요 오피스 공간으로 활용할 경우 중장기적인 추가 리스부채 감소가 예상된다. 한화갤러리아는 한화솔루션에서 분할된 직후 꾸준히 자금을 투자해 부동산 자산을 확보했다. 이를 기반으로 추가임차를 최대한 억제하고 리스부채 규모 절감에 집중하는 행보를 보였다.

한화솔루션에서 인적분할된 이후인 2023년 말 한화갤러리아의 연결기준 장기성 리스부채는 3054억원 규모였다. 이는 최근 3년여 간 지속적으로 감소돼 올해 1분기 말에는 2489억원까지 줄었다. 유동성 리스부채 역시 같은 기간 528억원에서 458억원으로 감소했다.


리스부채 규모가 줄어들면서 한화갤러리아의 리스 관련 현금유출 부담은 크게 줄었다. 리스부채에 따른 만기별 예상현금흐름 규모가 2023년 말 5000억원 수준에 달했으나 올해 1분기 말에는 3894억원까지 감소한 것이 대표적이다. 리스부채에 대한 연간 이자비용도 2023년 215억원에서 지난해에는 196억원으로 감소했다.

다만 순화빌딩 매입 시도를 비롯해 한화갤러리아의 부동산 취득 거래가 지속되면서 차입금 규모는 늘어나는 추세다. 한화갤러리아는 2023년 한화솔루션으로부터 인적분할된 이후 2023년 4월 서울 강남구 부지 및 건물 매입 등을 비롯해 2000억원 이상의 자금을 부동산 취득에 투자했다.

보유 현금성자산이 풍부한 수준은 아닌 탓에 한화갤러리아는 차입으로 인수자금을 메웠다. 이에 따라 2023년 말 리스부채를 제외한 한화갤러리아의 차입금 규모는 450억원 수준에 불과했으나 올해 1분기 말에는 2844억원까지 증가했다.

한화갤러리아가 지난 몇 년간 부채구조를 리스부채 중심에서 차입금 중심으로 바꿔가고 있는 셈이다. 현재 우선협상권을 확보한 단계인 순화빌딩 매입이 마무리되면 한화갤러리아 부채구조는 리스부채보다 차입금 비중이 더 많아질 것으로 추산된다.

리스부채 감축은 임차료 지출, 사용권자산 감가상각비 등 일부 고정비 부담을 줄이는 효과가 있다. 한화갤러리아의 주력 사업인 백화점 운영, 식음료 사업이 고정비가 크고 현금흐름 압박이 심한 특징을 가지고 있다. 이를 고려하면 리스부채 감축과 영업 고정비 완화는 한화갤러리아의 영업손익과 사업 상 현금흐름 개선 등에 도움을 줄 것으로 기대된다.

대신 부동사 자산 취득 과정에서 자체 현금 대신 차입을 활용한 만큼 한화갤러리아의 금융비용 및 상환 부담은 늘어난 상황이다. 차입 확대에 따른 이자비용 부담이 지속되는 만큼 한화갤러리아는 파이브가이즈 매각 등을 조기에 완수하고 벤슨 등 신사업과 투자한 부동산 자산에 기반한 수익 창출에 성공하는 것이 중요해졌다.