신세계프라퍼티가 지난해 영업이익 4674억원을 기록하며 창사 이래 최대 실적을 냈다. 본업의 성과 외에 이익의 상당 부분은 스타필드 청라 지분 매각과 금융자산 평가이익 등 일회성 수익에서 발생했다. 비경상 요인을 제외한 반복적 영업이익은 1150억원 수준으로 추정된다.

문제는 향후 투자 부담이다. 신세계프라퍼티는 스타필드 청라, 화성 국제테마파크, 동서울터미널 개발, 그랜드 스타필드 광주 등 대형 프로젝트에 2030년까지 11조원 이상을 더 투입해야 한다. 자산 유동화와 외부 자본 유치로 재원을 마련하고 있지만 대규모 투자 집행이 본격화되는 2026~2027년에는 차입 확대와 재무 부담 재상승 가능성도 있다.

◇영업이익 4674억, 4분의 3은 비경상 수익

신세계프라퍼티는 2025년 연결기준 매출 7664억원, 영업이익 4674억원을 기록했다. 전년 대비 매출은 78.2%, 영업이익은 240.5% 급증했다. 부채비율은 84.1%에서 65.0%로 19.1%p 하락했고 순차입금/EBITDA는 5.6배에서 1.9배로 떨어졌다.

신세계프라퍼티의 매출 7664억원은 세 갈래로 나뉜다. 고객과의 계약에서 생기는 수익(관리수수료 등) 1194억원, 임대수익 2067억원, 그리고 기타수익 4402억원이다. 기타수익이 전체 영업수익의 57.4%를 차지한다. 전년에는 이 비중이 26.9%(1159억원)이었다.

기타수익에는 지분법이익, 당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가이익, 배당금수익, 종속기업처분이익이 포함된다. 현금흐름표 조정항목에 따르면 종속기업처분이익이 2723억원, 당기손익-공정가치 금융자산 평가이익이 801억원이다. 두 항목을 합치면 3524억원으로 영업이익(4674억원)의 75.4%에 달한다.

종속기업처분이익 2723억원은 스타필드 청라와 에스피청주일반사모부동산투자회사의 지분 매각에서 발생했다. 스타필드 청라는 하나금융그룹·베인캐피탈과의 합작법인(JV) 구조로 전환하면서 기존 종속기업 지분 일부를 매각했고 그 과정에서 장부가액과 처분대가의 차이가 이익으로 인식됐다.

이를 제외하면 반복적 영업이익은 1150억원 수준이다. 전년(1159억원에서 종속기업처분이익 288억원 제외 시 871억원)보다는 개선됐지만 비경상이익이 포함된 4674억원이라는 숫자와는 거리가 있다.

합작법인(JV)으로 운영되는 하남·안성·수원 3개 점포와 종속기업인 고양점의 실적은 안정적이다. 2025년 기준 4개 점포 합산 매출은 약 4448억원, 영업이익은 약 1768억원(고양은 영업이익 미공시로 순이익 대체)으로 전 점포가 흑자를 유지하고 있다.

나머지 328억원이 임대수익과 관리수수료에서 영업비용을 차감한 순수 영업 기여분이다. 투자부동산에서 발생한 임대수익은 2293억원이지만 운영비용(감가상각비 포함) 1249억원, 본사 판관비 등을 합산하면 직접 벌어들이는 순영업이익은 크지 않다. 부동산 임대업 특성상 감가상각비가 크기 때문이다. EBITDA 기준으로 전환하면 수치가 달라지지만 비경상 수익을 제외한 조정 EBITDA 역시 2200억원 안팎으로 추정된다.

2025년 말 기준 부채비율은 65.0%로 준수하다. 다만 수치를 읽을 때 한 가지 고려할 요소가 있다. 신세계프라퍼티는 2023년 6월 3000억원 규모의 채권형 신종자본증권(영구채)을 발행했다. 무기명식 무보증 후순위사채로 연 이자율 6.854%다.

회계상 자본으로 분류되지만 매년 약 206억원의 이자가 이익잉여금에서 직접 차감되는 실질적 차입이다. 해당 신종자본증권을 실질 차입으로 간주할 경우 부채비율은 약 85%, 차입금의존도는 37.6% 수준으로 높아진다.

총차입금은 2024년 1조6868억원에서 2025년 1조4036억원으로 감소했다. 그러나 이 역시 스타필드 청라 JV 전환 과정에서 해당 법인의 차입금이 연결에서 빠진 효과가 크다. 종속기업 처분으로 인한 현금 유출이 627억원 발생한 점도 함께 봐야 한다.


◇13조 투자 주요 재원은 자산유동화와 JV

신세계 프라퍼티는 2030년까지 13조1000억원을 투자한다는 계획을 세웠다. 스타필드 청라(2028년 오픈 목표), 화성 국제테마파크 '스타베이 시티'(2029년 1차 준공), 동서울터미널 현대화, 그랜드 스타필드 광주 등이 동시다발적으로 진행된다. 화성 테마파크만 해도 예상 투자비가 4조5000억원에 달한다. 2025년 말 기준 신세계프라퍼티 주요 프로젝트들의 자산합계는 2조원 수준이다. 향후 11조원이 넘는 투자를 이어가야 하는 셈이다.

현재까지의 자금조달 전략은 명확하다. 기존 자산에서 현금을 회수해 신규 사업에 재투입하는 구조다. 스타필드 하남은 리파이낸싱으로 차입을 6900억원으로 증액하면서 유상감자 1500억원을 단행했다. 안성도 유상감자를 실시했다. 청라는 하나금융그룹·베인캐피탈과의 공동투자로 외부 자본을 유치했다. 이마트로부터의 자본 수혈도 이어지고 있다. 2025년 중 비지배지분 유상증자 3359억원이 유입됐다.

2025년 영업활동현금흐름(OCF)은 1817억원이다. 여기서 투자활동 현금유출 3063억원을 차감하면 순 투자 갭은 1246억원이다. 이 차이를 재무활동(차입·자본조달)으로 메우는 구조가 지속되고 있다. 기존 점포들의 OCF가 안정적이라는 점은 긍정적이지만 화성·동서울·광주 등 본격적인 투자 집행이 시작되는 2026~2027년에는 차입금이 다시 확대될 가능성이 높다.

신세계프라퍼티는 스타필드 점포에서 매년 1800억원대의 영업이익이 발생하고 있지만 이는 JV 구조상 전액이 신세계프라퍼티에 귀속되지 않는다. 실제 수취 가능한 배당·지분법이익은 800억원대다. 신규 점포가 개장하기까지 3~5년의 투자 기간 동안 차입이 늘어나는 것을 기존 수익만으로 상쇄하기는 어렵다.

JV 파트너 유치와 자산 유동화 전략이 작동하는 한 재무 부담은 관리 가능한 수준이지만 외부 자본시장 환경이 경색되거나 개발 사업이 지연될 경우 재무적 유연성이 빠르게 축소될 수 있다는 점은 변수로 꼽힌다. 신세계프라퍼티 관계자는 "향후 투자와 관련해 외부 투자자 유치, 기존 자산 활용 등 다양한 재무방안을 활용할 계획"이라고 말했다.