신세계프라퍼티과 오코(OKO)그룹이 조인트벤처(JV) 설립을 추진하면서 초기 투자 재원 5억달러 마련 방법에 대해 관심이 쏠린다. 양사는 지분과 분담금 규모에 대해 논의 중인 가운데 신세계프라퍼티는 자산유동화를 비롯한 다양한 방법을 거론했다. 이에 신세계 프라퍼티가 유동화할 수 있는 자산과 추가적인 재원 마련 수단이 핵심 변수로 떠오른다.

◇자산유동화 통한 재원 마련…후보로 떠오르는 스타필드 자산

27일 관련 업계에 따르면 신세계프라퍼티는 오코그룹과의 JV 설립을 위한 초기 투자 재원을 두고 자산유동화 등이 거론된다. 양사가 제시한 JV 설립에 필요한 투자 초기 재원 규모는 5억달러(한화 약 7500억원)다. 신세계프라퍼티가 부담하는 조달 투자금액은 양사의 지분율과 투자금 분담 규모가 정해진 뒤 구체화될 예정이다.

신세계그룹 관계자는 "JV 설립 및 지분구조와 투자금 5억불에 대한 배분은 양사가 추후 협의할 내용"이라며 "신세계프라퍼티는 자산유동화 등 다양한 방식을 통해 필요 재원을 마련할 예정"이라고 설명했다.

이에 신세계프라퍼티가 보유한 스타필드 자산이 유동화 후보로 거론된다. 신세계프라퍼티가 스타필드 하남의 리츠 편입을 추진했고 고양의 투자 구조 재편 방안도 논의해 왔던 까닭이다.

신세계프라퍼티의 주요 자산으로는 스타필드 하남·고양·안성·수원과 센터필드 등이 있다. 최근에는 인천 청라와 경남 창원에 신규 스타필드 개발을 추진하고 있다.

이 가운데 스타필드 고양은 유동화 가능성이 높은 것으로 평가된다. 이 자산은 신세계프라퍼티가 지분 약 51%를 보유하고 있다. 나머지 지분은 국민연금 자금이 들어간 이지스자산운용 펀드가 갖고 있다.

시장에서는 스타필드 고양을 리츠에 편입한 뒤 기존 투자자가 리츠에 다시 참여하는 방안이 거론된 적이 있다. 신세계프라퍼티도 지난 1월 국민연금과 재투자 방식을 다각도로 논의하고 있다고 밝히기도 했다. 최근에는 리츠 편입이 상대적으로 현실적인 방안으로 부상하는 모습이다.

스타필드 고양은 지난해 영업수익 1202억원과 순이익 413억원을 기록했다. 자산 7088억원에서 부채 950억원을 뺀 순자산에 신세계프라퍼티 지분율 51%를 적용하면 약 3130억원이다.

스타필드 하남은 신세계프라퍼티가 리츠를 활용한 유동화 구조를 처음 구체화한 자산이다. 신세계프라퍼티투자운용은 2024년 스타필드 하남을 기초자산으로 한 신세계스타리츠 영업인가를 신청하겠다고 발표했다. 신세계프라퍼티가 보유 중인 스타필드 하남 지분 51%를 신세계스타리츠에 편입하는 방식이었다.

다만 리츠를 활용한 유동화 계획은 예정대로 진행되지 않았다. 신세계스타리츠는 올해 2월 해산을 결의했다. 신세계프라퍼티투자운용은 스타필드 자산 유동화를 위한 새로운 리츠를 준비하고 있는 것으로 알려졌다.

스타필드 하남의 지난해 영업수익은 1394억원과 순이익 409억원을 기록했다. 자산 8618억원에서 부채 7751억원을 뺀 순자산에 신세계프라퍼티 지분율 51%를 적용하면 약 442억원이다.

대규모 자산 유동화와 별도로 운영법인에서 자금을 회수한 전례도 있다. 신세계프라퍼티는 지난해 스타필드하남과 스타필드안성의 유상감자를 통해 각각 765억원과 255억원을 회수했다. 같은 기간 하남·안성·수원에서 수령한 배당금은 465억원이다. 유상감자와 배당을 통해 유입된 금액은 1485억원이다.


◇줄어든 회사채 부담…시장 직접 조달도 선택지

자산 유동화는 투자자 협의와 부동산 시장 상황에 따라 시점이 달라질 수 있다. 이에 따라 회사채와 은행 차입은 자산 회수 시점과 실제 투자금 납입 일정 사이의 간극을 메우는 보완 수단으로 쓰일 수 있다.

연결감사보고서상 신세계프라퍼티의 2025년 말 회사채 액면잔액은 2230억원으로 전년 말 4871억원보다 54.2% 감소했다. 같은 기간 전체 단기차입금과 유동성장기부채, 장기차입금의 합계는 1조4017억원에서 1조1882억원으로 줄었다. 회사채 부담이 줄어든 만큼 채권시장 조달을 다시 검토할 수 있는 여지는 남아 있다는 해석이다.

실제 신세계프라퍼티는 올해 1월 400억원 규모 사모채의 만기를 맞았다. 같은 날 3년 만기 사모채 500억원을 새로 발행하며 사모채 조달을 이어갔다.

은행 차입도 주요 조달 수단이다. 지난해 장기차입금 신규 조달액은 3786억원이었다. 2025년 말 주요 장기차입금에는 산업은행·산은캐피탈 브리지론 2600억원과 별내 사업 관련 대출 805억원 등이 포함돼 있다. 향후 개별 개발사업 비용은 프로젝트금융이나 현지 금융기관 차입을 활용하는 방법도 검토할 수 있다.

업계 관계자는 “자산 유동화는 부동산 회사들이 호텔이나 리조트 등 숙박 사업을 확장할 때 사용하는 방식 중 하나”라며 “신세계프라퍼티는 오코그룹과의 JV 설립을 통해 스타필드 개발 과정에서 쌓은 역량을 글로벌 시장에서 활용할 수 있을 것”이라고 말했다.