한화갤러리아가 서울 강남구 신사동 부동산 개발을 위해 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립을 마치고 본격적인 자금조달에 나섰다. 한화갤러리아가 PFV에 550억원을 직접 빌려주고 PFV가 2100억원을 외부에서 조달하는 구조다. 당초 본사가 직접 잔금을 마련하려던 방식에서 프로젝트 단위 조달로 방향이 바뀌었다.

별도 법인을 통해 사업 관련 자산과 부채, 계약, 자금조달을 관리하면서 사업 추진의 효율성을 높이고 리스크를 관리한다는구상이다.

◇PFV 설립 마치고 자금집행…부동산 조달방식 다각화

24일 업계에 따르면 한화갤러리아는 지난 21일 이사회를 열고 서울 강남구 신사동 일대 부동산 개발을 위해 설립한 자회사 하이엔드도산피에프브이에 총 550억원을 대여하기로 결의했다. 지난달까지만 해도 PFV 설립과 사업권 이전을 검토하는 단계였지만 이달 법인 설립을 마치고 실제 자금 집행에 나서면서 개발사업이 실행 단계로 넘어가는 모습이다.

하이엔드도산PFV는 한화갤러리아가 지난달 2367억원에 낙찰받은 신사동 633-3번지 부지의 개발사업 추진을 위해 이달 새로 설립한 법인이다. 한화갤러리아는 현재 해당 부지와 사업 관련 권리를 PFV로 이전하는 절차를 진행하고 있다.

대여금은 두 차례에 나눠 집행된다. 한화갤러리아는 오는 26일 236억7000만원을 우선 빌려준 뒤 다음 달 14일 313억3000만원을 추가로 대여한다. 먼저 투입되는 자금은 기존 부지 매매계약의 계약금을 PFV가 승계하는 데 쓰인다. 나머지 313억3000만원은 잔금 일부에 활용된다. 금리는 연 4.6%고 대여기간은 2031년 2월 말까지다.

외부자금 조달은 PFV가 맡는다. 하이엔드도산PFV는 더파크프라임제일차와 어센트도산제일차로부터 2100억원을 빌릴 예정이다. 차입기간은 다음 달 14일부터 2027년 9월 13일까지 1년이다. 2100억원은 신사동 부지 매입가격의 약 89%에 해당한다.

당초 부지 취득을 결정했을 당시와 비교하면 자금조달 방식에도 변화가 생겼다. 한화갤러리아는 지난달 낙찰 당시 계약금을 제외한 잔금 2130억3000만원을 자기 자금과 금융기관 차입을 통해 마련할 계획이었다. 이후 PFV 설립을 구체화하면서 매매계약상 매수인 지위와 대규모 외부자금 조달의 주체를 별도 개발법인으로 옮기는 구조를 마련했다.

과거 부동산 투자 사례와 비교해도 차이가 나타난다. 한화갤러리아는 합정 H스퀘어를 금융기관에 담보로 제공하고 있다. 합정 H스퀘어 투자부동산의 장부가는 약 1020억원, 담보 설정금액은 총 960억원 규모다.

한화갤러리아 관계자는 “PFV는 대규모 부동산 개발사업에서 일반적으로 활용되는 사업 구조”라며 “별도 법인을 통해 사업 관련 자산과 부채, 계약 및 자금조달을 단위로 관리할 수 있어 효율적인 사업 추진과 리스크 관리가 가능하다”고 설명했다.



◇2100억 외부차입에 자금보충…모회사 신용지원 지속

한화갤러리아는 차입 주체를 PFV로 분리하면서도 자금보충약정을 통해 개발사업의 자금조달 기반을 보강했다. 회사는 하이엔드도산PFV가 조달하는 2100억원에 자금보충약정을 제공한다. 원리금 지급 시점에 PFV의 상환재원이 부족하면 모자란 금액을 한화갤러리아가 채우는 내용이다. 채무보증금액은 2100억원으로 지난해 말 연결 자기자본 8246억원의 25.47%에 해당한다.

2100억원이라는 조달 규모도 작지 않다. 올해 6월 말 한화갤러리아의 연결 기준 일반 차입금과 사채는 약 2827억원이었다. 이번 PFV 차입액은 당시 보유한 차입금·사채의 약 74%에 해당한다.

PFV가 조달하는 2100억원은 본PF 전환 전까지 필요한 자금을 마련하기 위한 브릿지론 성격이다. 차입기간은 다음 달 14일부터 2027년 9월 13일까지 1년으로 설정됐다. 한화갤러리아는 향후 본PF 조달이 이뤄지면 해당 자금으로 기존 브릿지론을 상환하는 방안을 검토하고 있다.

한화갤러리아는 향후 인허가와 설계 등 사업 진행 상황에 맞춰 개발 일정을 구체화한다는 계획이다. 본PF 조달의 구체적인 시기와 조건 역시 향후 사업 진행 과정에서 정해질 전망이다.

한화갤러리아 관계자는 “해당 부지는 희소성이 높은 프리미엄 입지로 향후 가치 상승을 기대하고 있다”며 “신사동 프리미엄 주택 개발을 통해 신규 수익원을 확보하고 기존 사업과의 시너지를 높여 나갈 계획”이라고 밝혔다.

한편 한화갤러리아의 상반기 영업을 통한 현금창출력은 개선됐다. 올해 상반기 말 기준 한화갤러리아의 1년 이내 차입부채 미할인 현금흐름은 2369억원으로 지난해 말보다 늘었지만 연결 영업활동현금흐름은 지난해 상반기 85억원 순유출에서 올해 561억원 순유입으로 돌아섰다. 영업손익도 29억원 적자에서 275억원 흑자로 전환했다. 부채비율 역시 지난해 말 약 144.6%에서 올해 6월 말 140.5%로 낮아졌다.