현대자동차가 부동산 자산유동화에 본격 착수한다. 보유 자산을 코람코자산신탁이 설립하는 리츠에 매각하고 재임대할 예정이다. 현대차의 별도기준 토지 및 건물의 장부가액이 16조원에 달하는 만큼 자산유동화가 원활하게 진행되면 수조원대 자금을 확보할 수 있을 것으로 보고 있다.

현대차 자산기획실에서 프로젝트를 주도하고 있다. 코람코자산신탁에서는 상장리츠팀이 현대차와 협업을 하는 중이다. 코람코자산신탁은 코람코에너지인프라리츠 등을 통해 개발-투자-운용-매각 역량을 입증한 바 있다.

◇상반기부터 리츠 설립 시작, 판매사옥·하이테크센터 등 매입 예정

부동산투자업계에 따르면 현대자동차와 코람코자산신탁은 올해 상반기부터 자산유동화를 위한 리츠 설립과 자산 매매를 진행할 예정이다. 리츠 자산관리회사(AMC)인 코람코자산신탁이 비히클(Vehicle)을 만들고 현대차가 보유 자산을 리츠에 매각하는 형태다. 현대차도 리츠에 일부 에쿼티 투자할 것으로 보인다.

현대차는 자산유동화를 통한 조달액 목표치를 정해두지 않았다. 장기 프로젝트로 진행되는 가운데 유동화 대상 자산을 넓혀 나갈 전망이다. 우선 대상 자산은 수도권과 광역시 주요 입지에 분포한 판매사옥, 고객지원시설, 하이테크센터, 인증 중고차센터 등이다.

현대차 보유 부동산 규모를 봤을 때 수조원대 자금을 확보할 수 있을 것으로 분석된다. 현대차의 지난해 말 별도기준 유형자산 규모는 28조6620억원이다. 이 중 토지와 건물의 장부가액은 15조9769억원으로 절반가량을 차지한다.

통상적인 부동산 가치 상승을 고려했을 때 실제 보유 자산의 가치는 20조원을 훨씬 웃돌 것으로 보인다. 현대차는 부동산에 대한 감정평가를 따로 진행하지 않고 있다. 토지의 경우 취득원가와 장부금액이 11조707억원으로 동일하다. 건물의 경우 취득원가는 8178억원이었지만 감가상각을 반영한 장부금액은 4906억원으로 줄어든다.


현대차는 세일앤리스백(매각 후 재임대) 형태로 사업 거점을 유지한다. 현대차는 자산에 장기 임차해 투자 안정성을 뒷받침하고 코람코자산신탁은 자산의 전략적 운용을 통해 가치를 높여나갈 예정이다.

코람코자산신탁은 자산의 유형과 성격에 따라 복수의 리츠를 설립한다는 방침이다. 실물 자산을 담은 리츠 외에도 프로젝트리츠 설립도 검토하고 있다. 프로젝트리츠는 지난해 11월부터 본격 도입됐다. 프로젝트리츠에 부동산 현물 출자시 과세를 이연해 주는 내용을 담은 조세특례제한법도 개정된 상태다.

◇지난해부터 프로젝트 추진, 신한컨소시엄도 파트너로 선정

현대차에서는 자산기획실에서 자산유동화 프로젝트를 주도하고 있다. 현대차는 지난해 상반기부터 프로젝트를 함께 할 파트너를 찾았다. 7월 중 코람코자산신탁과 신한자산운용-신한리츠운용과 각각 업무협약(MOU)을 맺은 바 있다. 현재 코람코자산신탁과는 실질적으로 사업을 진행하고 있지만 신한컨소시엄과의 논의는 지지부진한 것으로 알려졌다.

코람코자산신탁에서는 리츠부문 상장리츠팀에서 현대차 자산유동화를 맡았다. 코람코자산신탁은 코람코라이프인프라리츠, 코람코더원리츠, 이리츠코크렙 등 총 3개 상장리츠를 운용하고 있다.

특히 코람코라이프인프라리츠의 투자운용 방향이 현대차의 자산유동화 전략과 맞물린다. 코람코라이프인프라리츠는 사업 초기 자산의 80% 이상이 주유소였다. 하지만 다양한 유형의 자산을 편입하는 동시에 보유 주유소의 매각 및 용도변경으로 포트폴리오 자산 가치를 높이고 있다. 코람코자산신탁이 보유한 개발 및 밸류애드 역량이 현대차의 파트너로 선정되는데 주효했다는 의미다.